Vous comptez faire l’acquisition d’un bien immobilier que vous exploiterez sous le dispositif Pinel ? Sachez que les loyers sont règlementés : ils tiennent compte des plafonds par zone ainsi que de ceux de ressource de votre locataire. C’est pourquoi, important de bien savoir l’évaluer avant la mise en location effective. Cela afin de garantir un bon rendement tout en s’adaptant à ce paramètre.
Les éléments de calcul
Dans un premier temps, informez-vous sur le barème par rapport aux plafonds susmentionnés. En 2022, celui-ci est de 17.62 euros par m² en zone A Bis, 13.09 euros par m² en zone A et 10.55 euros par m² en zone B1. Ce sont ces 3 zones qui sont éligibles au dispositif. Vous devez donc définir la surface habitable de votre logement afin de démarrer votre estimation chiffrée. Déterminez également la surface utile, aussi appelée surface pondérée. Celle-ci est obtenue à partir de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes, c’est-à-dire les terrasses et balcons ou autres dépendances.
Une fois ces éléments obtenus, faites ressortir le coefficient multiplicateur, qui sera utilisé dans le calcul avec la surface utile et le plafond de loyer de la zone concernée. Vous vous référez ensuite au plafond de ressources des locataires.
Simuler les loyers Pinel
La simulation des loyers Pinel est recommandée ; vous pouvez même en réaliser plusieurs afin de sélectionner celle qui génère le meilleur rendement. Plusieurs outils de simulation sont disponibles en ligne. Rappelons que l’accès à ces derniers est totalement gratuit et anonyme, c’est-à-dire que vous n’aurez pas besoin de créer un quelconque espace personnel et que toutes les données que vous avez introduites seront automatiquement supprimées à chaque renouvellement de simulation. Veillez ainsi à conserver chaque simulation réalisée avant d’en entamer une autre et la faire interpréter par un conseiller financier, de préférence.
Pouvez-vous réévaluer votre loyer Pinel ?
Vous devez en principe, maintenir les loyers que vous avez fixés pendant toute la durée du bail locatif – qui correspondra, dans la mesure du possible, à la durée de votre engagement et en particulier si cette-ci s’étend sur le moyen terme. Pour rappel, ladite durée doit être de 6 ans, de 9 ans ou de 12 ans. Sauf si vous constatez, en cours d’exploitation, que vous avez mal évalué vos loyers, vous pouvez alors, dans ce cas, opter pour une éventuelle révision à la hausse, mais en respectant les dispositions fixées par la règlementation en vigueur.
Vous pourrez aussi procéder à une réévaluation si vous avez réalisé des travaux de rénovation par exemple – au bout de 9 ans d’occupation du logement et si vous comptez encore étendre votre engagement sur 3 ans supplémentaires.
L’augmentation des loyers peut s’opérer entre deux baux – c’est-à-dire au départ de l’ancien locataire et à la signature du nouveau contrat avec le nouvel occupant.
Enfin, dernier point et non des moindres, si vous souhaitez augmenter vos loyers : l’indexation. La loi prévoit la prise en compte d’un indice qui est l’IRL ou indice de référence des loyers, afin d’éviter les abus. Celui-ci s’applique pour une réévaluation dans un contexte de forte inflation. Vérifiez que vous avez donc inclus une clause qui fait mention des dispositions relatives à ladite réévaluation dans le contrat Pinel que vous signez avec votre locataire. Ainsi, la révision annuelle est envisageable, s’il y a inflation et pour une durée de bail assez long – plus de 6 ans.
Si vous recherchez du rendement cependant, inutile de rectifier vos loyers. Basez-vous plutôt sur d’autres paramètres tels qu’une défiscalisation bien planifiée, et avant tout le choix d’un logement de petite à moyenne surface. Celui-ci est plus facile à mettre en location et pour lequel vous ne rencontrerez pas de risques de vacances locatives.
