Pour réduire votre impôt sur le revenu au moyen des SCPI – sociétés civiles de placement immobilier – vous avez le choix entre plusieurs SCPI fiscales : Malraux, Pinel, Denormandie et celles de déficit foncier. En ce qui concerne cette dernière, de quelle manière la société de gestion définit-elle la stratégie d’acquisition et comment est effectuée la réduction d’impôt au moyen de ce dispositif combiné à la SCPI ?
Le patrimoine des SCPI de déficit foncier
Rappelons que les SCPI sont constituées d’un patrimoine immobilier dont la constitution est prise en charge par la société de gestion. Afin d’être éligible au dispositif fiscal du déficit foncier, l’immobilier doit être acquis ancien, c’est-à-dire sur le marché de seconde main, puis faire l’objet de travaux de rénovation. Les dépenses doivent alors générer du déficit foncier afin de permettre la défiscalisation qui est obtenue par déduction dudit déficit.
Le choix des bâtiments composant le patrimoine
Le bâtiment sera un bien ancien, sans qu’il soit toutefois concerné par des contraintes relatives à l’emplacement comme c’est le cas pour les autres SCPI fiscales. Exemple : les SCPI Pinel sont composés d’immeubles neufs localisées dans les zones tendues (A Bis, A et B1), les SCPI Denormandie d’immeubles anciens dans les communes ayant signé la charte « Action cœur de ville » et les SCPI Malraux d’immeubles implantés dans les quartiers protégés, les quartiers anciens dégradés ou encore dans un site patrimonial remarquable avec PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur).
Toujours est-il que le choix de l’immobilier exploité sous le régime du déficit foncier est déterminant en ce qu’il s’agit de la rentabilité de la SCPI. C’est donc à la société de gestion de poser les bases relatives à sa stratégie d’acquisition afin d’atteindre les objectifs de performance fixés.
La réduction d’impôt via les SCPI
Bien que l’acquisition soit réalisée par la société de gestion, la réduction d’impôt concerne bel et bien celle de l’investisseur ayant souscrit aux parts de ces familles de SCPI. Celle-ci est alors calculée sur la base de sa quote-part et par rapport aux dépenses sus mentionnées. La défiscalisation peut atteindre jusqu’à 45% ; l’imputation de la quote-part se fait sur les revenus fonciers et le revenu global. Cela sans plafonnement.
La durée de détention des parts
La conservation des parts est généralement obligatoire pendant une durée de 3 ans, c’est-à-dire jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier, si cette dernière s’opère sur le revenu global. En revanche, si l’imputation se fait sur les revenus fonciers, la durée de détention des parts peut être librement décidée par le souscripteur. Elle est recommandée sur une période de 15 ans afin de tirer profit de tous les avantages issus de la SCPI, tels que la perception de revenus complémentaires.
La perception de revenus complémentaires réguliers
Les SCPI de déficit foncier n’ont pas pour seul objectif de faire profiter d’un gain d’impôt. Elles sont avant tout sources de revenus complémentaires qui proviennent de la mise en location immobilière. Le patrimoine constitué en effet, est destiné à l’exploitation afin de générer des loyers qui seront alors redistribués à tous les associés porteurs de parts.
Rappelons aussi qu’en investissant dans une SCPI, vous êtes délesté de toute contrainte de gestion, un des principaux points forts de ce produit pierre-papier. De plus, vous avez la possibilité de diversifier votre portefeuille en combinant SCPI fiscales et SCPI de rendement, voire SCPI de valorisation : ce sont les différentes familles de ces supports d’investissement à hauts rendements. Cette diversification est possible grâce à leur faible ticket d’entrée, encore un autre plus qui fait la différence !
