Dans un investissement locatif immobilier, faut-il acheter en VEFA – vente en l’état futur d’achèvement – ou plutôt ancien ? Quels sont, en particulier, les multiples avantages et possibilités de l’acquisition dans le neuf dans le cadre de la mise en location à titre de logement principal ? Tour d’horizon dans notre article et les points à retenir en ne seule page.
Le logement neuf : quelles caractéristiques ?
Définissons en quelques lignes les caractéristiques d’un logement neuf. Le point le plus déterminant concerne sa qualité en matière d’économie d’énergie, grâce aux normes énergétiques et environnementales, soit la RT 2012, qui évolue en RE 2020. Cette dernière est d’ailleurs en vigueur dans le cadre de la construction immobilière depuis le 1er janvier 2022. Cela veut dire que le bâti entre dans une phase de décarbonation plus performante, et que la consommation en énergie est maîtrisée. La plupart des constructions neuves sont aussi labellisées Bâtiment basse consommation (BBC). Par ailleurs, sont aussi considérés comme neufs les immeubles anciens qui sont livrés après travaux de rénovation, lui conférant alors les mêmes caractéristiques ci-dessus.
Le neuf pour défiscaliser
Un des principaux avantages de l’acquisition d’un bien en VEFA, pour un investisseur fortement imposé, c’est avant tout la défiscalisation. La loi Pinel dans la location nue et la loi Censi-Bouvard dans la location meublée font partie des meilleurs dispositifs, en plus des régimes fiscaux issus du statut de LMNP (location meublée non professionnelle).
La loi Pinel
Ce dispositif connaît un franc succès depuis qu’il a vu le jour au cours de l’année 2014, en raison de la grande souplesse qu’il offre, notamment en matière de période d’engagement. L’investisseur en effet peut choisir entre 3 options : 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et desquelles dépendent le taux de la réduction d’impôt (12%, 18% ou 21% jusqu’au 31 décembre 2022).
La loi Censi-Bouvard
La période d’engagement est de 9 ans, avec la loi Censi-Bouvard, et la réduction d’impôt est de 11%.
Les régimes sous LMNP
Les régimes sous le statut de LMNP sont less uivants :
- le réel d’imposition qui est extrêmement avantageux puisque l’investisseur défiscalise sur plusieurs années consécutives – jusqu’à 15 ans – grâce à la déduction des charges et des dotations aux amortissements
- le micro BIC qui se traduit par la déduction d’un abattement de 50%
Un taux de remplissage et d’occupation élevé
Les locataires préfèrent loger dans des biens neufs en raison du confort et de l’importante économie d’énergie qu’ils procurent. C’est pourquoi, le remplissage est optimal, les baux sont souvent sécurisés et les turnovers limités, voire inexistants. Cela notamment pour les logements bénéficiant d’un emplacement privilégié, notamment en ce qui concerne le quartier, la ville et les multiples attraits.
Un excellent rendement
D’où un excellent rendement. Cela, en conjugaison avec plusieurs paramètres :
- des frais de notaire réduits – à la différence de l’acquisition dans l’ancien
- l’absence de travaux de réparation ou de rénovation sur les 6 prochaines années au moins, suite à la livraison et à la mise en location
- des loyers de qualité – en sachant toutefois qu’avec la loi Pinel, le loueur ne peut librement en fixer le montant en raison des plafonds publiés par la loi
De plus, en achetant sur VEFA, le propriétaire du bien neuf pourra lui-même choisir le plan et l’aménagement du bâti.
Quelques mises en garde
Attention toutefois en ce qui concerne le prix, car celui-ci pourrait s’avérer assez conséquent, en particulier lors d’une acquisition effectuée auprès d’un promoteur et si l’immobilier est destiné à la défiscalisation. La comparaison des prix par rapport aux cours en vigueur est donc de mise afin d’éviter de tomber dans le piège de la surcote, ce qui affecterait considérablement le rendement mentionné plus haut.
